Die Wohnungsvermittlung

Inhalt:
  1. Der Provisionsanspruch
  2. Die Höhe der Provision
  3. Anbieten von Wohnungen nur bei Auftrag des Vermieters
  4. Transparenz
  5. Ordnungswidrigkeit
  6. Verfahren

Die Vermittlung von Wohnungen erfolgt häufig über professionelle Vermittler, auch Makler genannt. Der Einsatz von Maklern erfolgt zumeist auf Veranlassung der Vermieter. Die Regelungen dafür erfolgen ausschließlich nach dem Maklerrecht des BGB, also den §§ 652 ff BGB. Diese sind nicht Gegenstand des vorliegenden Beitrages.

Wir wollen uns hier vielmehr mit dem Fall beschäftigen, dass der Mieter die Kosten des Maklers tragen soll, sei es bei einer Tätigkeit auf Veranlassung des Vermieters, sei es dass der Makler originär vom Mieter beauftragt wurde. Auch in diesem Fall gilt für das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Makler zunächst das Maklerrecht. Es müssen für einen Entgeltanspruch des Maklers also alle Voraussetzungen des Maklerrechts (Maklervertrag, Hauptvertrag, Kausalität) vorliegen. Darüber hinaus gibt es jedoch noch weitere Vorschriften, die den Mieter vor Übervorteilung schützen sollen. Sie finden sich im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG).

1. Der Provisionsanspruch

Eine Provision steht dem Makler nur unter den Bedingungen des § 2 des WoVermRG zu. Dieser lautet:

(1) Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.
(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).
(2) Ein Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn
1. durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird,
2. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist, oder
3. der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Das gleiche gilt, wenn eine natürliche oder juristische Person Eigentümer, Verwalter oder Vermieter von Wohnräumen ist und ihrerseits an einer juristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
(3) Ein Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 steht dem Wohnungsvermittler gegenüber dem Wohnungssuchenden nicht zu, wenn der Mietvertrag über öffentlich geförderte Wohnungen oder über sonstige preisgebundene Wohnungen abgeschlossen wird, die nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden sind oder bezugsfertig werden. Satz 1 gilt auch für die Wohnungen, die nach den §§ 88d und 88e des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, nach dem Wohnraumförderungsgesetz oder nach entsprechenden landesrechtlichen Vorschriften gefördert werden, solange das Belegungsrecht besteht. Das gleiche gilt für die Vermittlung einzelner Wohnräume der in den Sätzen 1 und 2 genannten Wohnungen.
(4) Vorschüsse dürfen nicht gefordert, vereinbart oder angenommen werden.
(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn
1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder
2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.

Dabei geht es zunächst um die üblichen Voraussetzungen des Anspruchs des Maklers auf eine Provision nach dem Maklerrecht des BGB (§§ 652 ff BGB , Maklervertrag, Hauptvertrag, Kausalität). Der Makler (Wohnungsvermittler) kann danach nur dann eine Vermittlungsgebühr beanspruchen, wenn

  • der Wohnungssuchende ihn mit der Wohnungsvermittlung beauftragt, mit ihm also einen Vertrag abgeschlossen hat (Maklervertrag),
  • er eine Wohnung nachgewiesen hat, er dem Mieter also eine Wohnung und den Ansprechpartner benannt hat, oder er eine Wohnung vermittelt hat, er also dem Mieter die Wohnung gezeigt oder mit dem Vermieter verhandelt hat,
  • und durch die Tätigkeit des Maklers (Kausalität) auch tatsächlich ein Mietvertrag (Hauptvertrag) zustande gekommen ist.

Gemäß Absatz 3 kann der Makler keinen Anspruch gegen den Mieter erwerben, wenn es sich um eine Sozialbauwohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”) handelt. Hier kann nur der Vermieter wirksam als Auftraggeber auftreten, was in Anbetracht der Vermietungssituation bei den meisten Sozialbauwohnungen in der Stadt so gut wie nie vorkommen dürfte. Sozialbauwohnungen vermieten sich wie von selbst.

Eine Provision steht dem Makler gemäß § 2 Absatz des WoVermRG auch dann nicht zu, wenn durch den vermittelten Vertrag das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

Gleiches gilt, wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung ist.

Der neue Absatz 1a regelt seit dem 1. Juni 2015 das sogenannte “Bestellerprinzip“. Wer den Makler bestellt, soll ihn auch bezahlen. Dadurch soll vermieden werden, dass der Vermieter und der Makler ein Geschäft zu Lasten des Mieters machen, wie dies in der Vergangenheit üblich war. Der Vermieter beauftragte den Makler. Die Kosten musste dann aufgrund einer gesonderten Vereinbarung der Mieter tragen, der die Wohnung bekam. Ein solches Vorgehen ist jetzt nicht mehr rechtmäßig. Der Makler kann nur noch dann ein Entgelt vom Mieter verlangen, wenn er ausschließlich von diesem einen Auftrag bekommen hat.

Überhaupt sah der Gesetzgeber anscheinend reichlich Anlass, auch Umgehungstatbestände zu regeln. Nicht nur in Bezug auf den Makler und den Vermieter, sondern auch hinsichtlich der Vormieter. Früher versuchten nämlich Vormieter von begehrten Wohnungen häufig die Zahlung von unzulässigen Vermittlungsprovisionen auf dem Umweg einer Ablösevereinbarung für in der Mietwohnung verbleibenden Einbauten oder Möbelstücke zu erreichen. Auch in Berlin kam dies oft vor. Seit dem 01.09.1993 regelt § 4a WoVermRG diese Fälle. Diesbezüglich verweisen wir auf unseren Beitrag zu den Abstandszahlungen.

Auch seinen eigenen Aufwand kann der Vermieter nicht gesondert vom Mietinteressenten ersetzt verlangen. Dabei handelt es sich vielmehr um Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Trotzdem wird immer wieder versucht, diese Kosten anteilig auf die Mietinteressenten abzuwälzen. Der Stern berichtete am 25. Dezember 2017 von verschiedenen Methoden, wie Vermieter versuchen, den Mietern den Vermietungsaufwand zu berechnen. So sollte in einem Berliner Fall ein Bewerber eine Aufwandsentschädigung von knapp 60 € bezahlen, wenn er die angebotene Wohnung nicht nimmt. Eine andere Masche aus Berlin: 250 € werden für die Zusendung der Unterlagen verlangt, 200 € für eine Besichtigung. Andere Mieter wurden zum überteuerten Kauf einer Haushaltsgrundausstattung, dem sogenannten „Einzugspaket” gedrängt. Es kam auch zu richtigen Betrugsfällen, in denen eine Wohnung zur befristeten Miete angeboten wurde, weil der angebliche Hauptmieter temporär ins Ausland wollte. Inserat und Fotos wirkten echt, die Wohnungen waren auch vergleichsweise günstig. Problem nur: Der Anbieter hatte gar keinen Mietvertrag für die Wohnung. Nachdem Kaution und erste Miete überwiesen wurden, hörten die Interessenten nie wieder etwas von ihm.

2. Die Höhe der Provision

Die Höhe des möglichen Provisionsanspruchs regelt § 3 WoVermRG. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist danach gegenüber dem  Mieter auf 2 Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer beschränkt. Wie bei der Mietsicherheit bleiben bei der Berechnung die Nebenkosten außen vor. Bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete ist die Miete im ersten Jahr maßgebend.

Außer der Vermittlungsprovision dürfen Makler nach § 3 Absatz 3 WoVermRG für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbaren oder annehmen. Dies gilt allerdings nicht, soweit die nachgewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen.

Es kann jedoch vereinbart werden, daß bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen zu erstatten sind.

Eine Vereinbarung, durch die der Auftraggeber sich im Zusammenhang mit dem Auftrag verpflichtet, Waren (Z.B. Möbel) zu beziehen oder Dienst- oder Werkleistungen (Z.B. Versicherungen) in Anspruch zu nehmen (sogenannte Kopplungsgeschäfte), ist nach § 3 Absatz 4 WoVermRG unwirksam. Die Wirksamkeit des Vermittlungsvertrags bleibt davon allerdings unberührt. Unwirksam ist nur das Kopplungsgeschäft. Das Verbot gilt allerdings nicht, wenn die Verpflichtung die Übernahme von Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenständen des bisherigen Inhabers der Wohnräume zum Gegenstand hat. Diesbezüglich verweisen wir auf unseren Beitrag zu den Abstandszahlungen.

3. Anbieten von Wohnungen nur bei Auftrag des Vermieters

Eine wichtige Regelung findet sich auch noch in § 6 Absatz 1 des WoVermRG. Danach darf der Makler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Hintergrund der Vorschrift ist die immer wieder vorkommende Unsitte mancher Vermittler, sich aus öffentlich zugänglichen Quellen (Annoncen, Internet) die Daten von leerstehenden Wohnungen zu besorgen und sie dann ihrerseits zu inserieren. Diese Art der Auftragsbeschaffung verärgerte nicht nur die Vermieter, die sich ihren Vermittler lieber selbst aussuchen und die Wohnung ohne ihn preiswerter vermieten können, führte aber andererseits bei dem Mieter, der die Vermittlung in Anspruch nahm, trotzdem zu einer rechtswirksamen Zahlungsverpflichtung. Ein vorab erteilter Vermittlungsauftrag durch den Berechtigten war und ist nämlich im BGB als Voraussetzung für den Maklerlohn nicht vorgesehen. Dem hat § 6 jetzt einen Riegel vorgeschoben.

4. Transparenz

Der Wohnungsvermittler darf § 6 Absatz 2 des WoVermRG öffentlich, insbesondere in Zeitungsanzeigen, auf Aushängetafeln und dergleichen, nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten oder suchen; bietet er Wohnräume an, so hat er auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Verstöße gegen diese Vorgaben führen zwar nicht zur Nichtigkeit des Maklervertrages, der Makler handelt aber ordnungswidrig und kann hierfür mit einer Geldbuße belegt werden.

5. Ordnungswidrigkeit

Verstöße gegen die Bestimmungen des WoVermRG stellen nach § 8 WoVermRG eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit einer Geldbuße bis zu 25.000 € belegt werden. Diesen sollte man ruhig zur Anzeige bringen, vor allem auch als Vermieter bei Verstößen gegen § 6 WoVermRG.

Für die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten anlässlich der Wohnungsvermittlung (vgl. § 8 WoVermG) ist die

Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe,

Martin-Luther-Straße 105, 10825 Berlin,

Tel.: 9013-7421, Fax: 9013-7613,

E-Mail: post@senweb.berlin.de

zuständig.

6. Verfahren

Es kommt immer wieder vor, dass man als Mietinteressent mit rechtswidrigen Forderungen eines Wohnungsvermittlers konfrontiert wird. Wenn dieser ein ihm nicht zustehendes Entgelt, eine Auslagenerstattung oder einen Vorschuss fordert, kann man die Forderung unter Verweis auf die Regelungen des WoVermRG zurückweisen. Hat man bereits gezahlt, kann man das Geld gemäß § 5 Absatz 1 WoVermRG nach § 812 BGB zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch verjährt in drei Jahren (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”).

Darüber hinaus kann man den Makler bei der zuständigen Behörde wegen einer Ordnungswidrigkeit anzeigen.

Bild: XtravaganT / Fotolia

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