Zu hohe Temperaturen als Mangel

Wohn- und Gewerberäume dienen dem Aufenthalt von Menschen. Sie müssen daher so temperiert sein, dass ein angenehmer Aufenthalt möglich ist. Sie dürfen daher nicht zu heiß und nicht zu kalt sein. Die Wärmebilanz des menschlichen Körpers sollte ausgeglichen sein.

Wegen zu niedriger Raumtemperaturen verweisen wir auf unseren Beitrag „Heizungsmängel”, da beides in der Regel zusammenhängt. An dieser Stelle geht es um den eher seltenen Fall zu hoher Temperaturen. Dieses Thema wird in den nächsten Jahren im Zusammenhang mit dem Klimawandel und der damit einhergehenden allgemeinen Erwärmung auch in unseren Breitengraden an Bedeutung gewinnen.

Inhalt:
  1. Zu hohe Raumtemperaturen als Mangel
  2. Die Mietminderung bei zu hohen Raumtemperaturen
1. Zu hohe Raumtemperaturen als Mangel

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) nennt in einer Untersuchung zum sommerlichen Wärmeschutz Raumlufttemperaturen zwischen circa 18 und 24 Grad Celsius als behaglich für den Menschen. Alles über 26 Grad Celsius werde in Räumen dagegen im Allgemeinen als unangenehm empfunden.

Ein Problem stellt die Überhitzung von Wohnungen vor allem in den großen Städten dar. Wegen der dichten Bebauung kühlen sich die Wohngebäude dort nachts nicht ausreichend ab. Besonders hitzeanfällig sind Dachwohnungen, die sich sehr viel schneller erhitzen als Wohnraum in unteren Geschossen. Das Berliner MieterMagazin zitiert in seiner Ausgabe für Juli/August 2010 Werner Eicke-Hennig vom Institut Wohnen und Umwelt in Darmstadt, nach dem die Sonne die Dachhaut außen auf Werte von 75 Grad Celsius erhitzt. Sechs bis acht Stunden später sei die Hitze in das Gebäude durchgedrungen. An der Zimmerdecke entstünden dann Temperaturen von 26 bis 28 Grad. Von dort strahle die Wärme weiter auf Innenwände und Fußboden. Ohne eine ausreichende Dämmung im Dach sei dem Hitzeproblem in solch einem Fall nicht beizukommen.

Das Hauptproblem besteht hier nicht in der Feststellung des Mangels, also der zu hohen Temperaturen. Dafür muss der Mieter über mehrere Tage hinweg Tag für Tag und Raum für Raum mit einem geeichten Thermometer die Temperaturen messen und protokollieren (Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 22. Januar 1997, 36 C 152/96). Das Hauptproblem besteht vielmehr darin festzulegen, wann die Temperaturen zu hoch sind.

Vertragliche Regelungen wird es dazu so gut wie nie geben. Für Wohnräume gibt es auch keine gesetzlichen Regelungen. Für Gewerbebetriebe gibt es die auf der ArbeitstättenVO beruhende „Technische Regel für Arbeitsstätten ASR A3.5”, die in Ziffer 4.2 Absatz 3 vorschreibt, dass die Lufttemperaturen in Arbeitsräumen 26 Grad nicht überschreiten sollen.

Daran (Bzw. an der früheren Arbeitsstättenrichtlinie, die auch 26 Grad vorgab) orientieren sich auch die Gerichte. Liegen die Temperaturen darüber, so liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor. Eigentlich müßten die Mitarbeiter nämlich ihren Arbeitsplatz verlassen. Im einzelnen hat dies das Oberlandesgericht Düsseldorf in einer Entscheidung vom 04. Juni 1998 (24 U 194-96) ausgeführt. Das Oberlandesgericht Hamm schreibt dazu ein einem Urteil vom 18. Oktober 1994 (7 U 132/93): „….Das beinhaltet bei der Vermietung von Räumen für einen bestimmten Gewerbebetrieb, daß diese Räume so beschaffen sein müssen, daß das nach dem Vertragszweck vorgesehene Gewerbe – hier der Betrieb eines Reisebüros – darin in zulässiger Weise ausgeübt werden kann. Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssen die Räume erfüllen, auch ohne daß es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte Ausstattung der Räume bedarf. Dazu gehört u. a., daß die Räume – bei im übrigen vertragsgemäßer Nutzung – so beschaffen sind, daß in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden können. Deshalb muß auch den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättVO) genügt werden.” Dies ist die durchgängige Rechtsprechung der meisten Oberlandesgerichte (z.B. Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg vom 13. Oktober 2009, 9 U 45/09) und des BGH (kritisch: Oberlandesgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 19. Januar 2007, 2 U 106/06).

Wenn die Parteien aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen oder der konkreten baulichen Gegebenheiten keinen Anlass hatten, davon auszugehen, dass es zu den angegebenen Temperaturüberschreitungen kommt, müssen die Gewerberäume den angegeben Regelungen des Arbeitsstättenrechts entsprechen. Deren unmittelbarer Adressat ist zwar der Mieter (Bezüglich seiner Pflichten gegenüber seinen Arbeitnehmern), der aber auf den Vermieter angewiesen ist, will er seine Pflichten einhalten können.

Auf Wohnraummietverhältnisse sind diese Vorschriften nicht direkt anwendbar. In ihnen kommt aber die Auffassung des Verordnungsgebers zum Ausdruck, dass ein dauernder Aufenthalt in Räumen mit einer Temperatur oberhalb von 26 Grad eine Gesundheitsbeeinträchtigung indiziert. Da ein Mangel nicht erst dann vorliegt, wenn die Gesundheit gefährdet ist, gilt dies erst recht für Wohnraummietverträge.

Kurzfristige Temperaturüberschreitungen im Hochsommer sind kein Mangel der Mietsache. Auch muss der Mieter zumutbare Gegenmaßnahmen ergreifen, also z.B. Vorhänge und Jalousien auf der Sonnenseite schließen und für ausreichend Lüftung sorgen.

Ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet, so bieten außen angebrachte Markisen, Jalousien und Roll- oder Klappläden den effektivsten Sonnenschutz. Diese reflektieren die Sonnenstrahlen um bis zu 75 %, bevor sie durch das Fenster eindringen und die Räume aufheizen können. Ist der Sonnenschutz innen angebracht, sind es immerhin noch 25 %. Kurzzeitig können auch Ventilatoren und Klimageräte helfen, die aber Strom verbrauchen und eine Geräuschbelästigung verursachen, die insbesondere nachts störend ist.

Allein die Veranlagung der Räumlichkeiten zu zu hohen Temperaturen reicht aber zur Annahme eines Mangel nicht aus (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010. XII ZR 132/09), so dass eine Minderung nur in der Zeit in Betracht kommt, in der die Temperaturen tatsächlich zu hoch sind. Zitat BGH: „Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.”

Unabhängig von der konkreten Raumtemperatur ist ein Mangel immer dann vorhanden, wenn die Überhitzung auf dem Defekt eines Bauteiles beruht, sich also z.B. ein Heizkörper nicht mehr regulieren läßt (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 27. Juni 2006, 201 C 254/05).

Eine dezidiert andere Auffassung vertritt das Oberlandesgericht Frankfurt. Sommerliche Hitze durch Sonneneinstrahlung in einem nicht baurechtswidrigen Gebäude ist danach Teil des allgemeinen Lebensrisikos und kein Mangel, soweit der Vermieter nicht erkennbar eine Klimatisierung oder besondere Dämmung des Gebäudes zugesagt hat (Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt a. M. vom 19. Januar 2007, 2 U 106/06).

2. Die Mietminderung bei zu hohen Raumtemperaturen

Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von der Höhe und Dauer der Temperaturüberschreitung. Bei 26 Grad liegt die Minderung noch bei 0 %. Ab 35 Grad darf nach der Arbeitsschutzrichtlinie nicht mehr gearbeitet werden. Da es innerhalb von Wohnungen zumeist Ausweichmöglichkeiten gibt und die Temperatur nur zu bestimmten Zeiten des Tages diese Höhe erreichen dürfte, ist die Mietminderung dann auch der Höhe nach begrenzt auf 20-25 %, da wesentliche Wohnfunktionen auch weiterhin möglich sind. Erst bei ganz extremen Verhältnissen, die in Deutschland innerhalb von Gebäuden kaum erreichbar sein dürften, tritt Unbewohnbarkeit ein.

So hat das Amtsgericht Hamburg einem Mieter eine Mietminderung von 20 % zugebilligt, da seine im vierten Obergeschoss liegende Wohnung sich im Sommer tagsüber auf über 30 und nachts auf mehr als 25 Grad aufwärmte. Auch ausgiebiges Lüften half nicht. Da es sich um eine hochpreisige, qualitativ gut ausgestattete Neubauwohnung handelte, erkannte das Gericht einen erheblichen Mangel an, wenn die Temperaturen im Sommer deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle liegt (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10. Mai 2006, 46 C 108/04).

Innentemperaturen von durchweg über 30 Grad Celsius bis zu 37 Grad Celsius in einem Ladengeschäft stellen nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 02. September 2002 (8 U 146/01) einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 33 % rechtfertigt.

Das Oberlandesgericht Rostock hat in einem Urteil vom 29. Dezember 2000 (3 U 83/98) entschieden, das Gewerberäume (hier: eine Arztpraxis) auch ohne ausdrückliche Vereinbarung so beschaffen sein müssen, dass die Vorschriften des Arbeitsstättenrechts eingehalten werden, da sonst ein Mangel vorliegt, der eine Mietminderung von 16,5 % rechtfertigt.

Bild: jozsitoeroe / AdobeStock

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