Zugang

Inhalt:

  1. Zugang einer schriftlichen Erklärung (Schriftform und Textform)
  2. Zugang einer E-Mail
  3. Zugang per Telefax
  4. Zugang des gesprochenen Wortes
  5. Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung

Der beste Text nutzt nichts, wenn er den Adressaten nicht erreicht. Wenn es rechtlich relevant ist, muss man im Streitfall auch nachweisen können, dass das Schreiben zugegangen ist. Erst dann wird die Erklärung wirksam.

Von besonderer Bedeutung ist dies bei den einseitigen Erklärungen wie der Kündigung, der Betriebskostenabrechnung oder der Mieterhöhungserklärung. Da bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach § 568 Absatz 1 BGB Schriftformzwang besteht, muss die schriftliche Kündigung zugehen.

Den Aufwand für die Übermittlung der Erklärung und das Risiko, dass die Erklärung nicht zugeht bzw. dies nicht nachgewiesen werden kann, trägt immer die Vertragspartei, die die Erklärung versendet. In den meisten Fällen ist das der Vermieter. Der Empfänger trägt dagegen die Gefahren seines Organisationsbereichs, also das Risiko, dass Familienangehörige oder Sekretärinnen den bei der Privat- oder Geschäftsadresse abgegebenen Brief nicht weiterleiten (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 130, Rn. 16).

Im Streitfall muss den Zugang einer Erklärung immer derjenige beweisen, der daraus positive Rechtsfolgen herleiten möchte. Dafür genügt es nicht, dass man nachweisen kann, dass das Schreiben abgesandt wurde, da es aller Statistik zum Trotz nicht sicher ist, dass ein Brief den Empfänger auch tatsächlich erreicht (BGH, Urteil vom 27.9.2016 – II ZR 299/15; Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 130, Rn. 46). Man muss daher schon einige Mühe darauf verwenden, rechtlich relevante Erklärungen sicher und beweisbar dem Mieter zuzustellen.

1. Zugang einer schriftlichen Erklärung (Schriftform und Textform)

Der Zugang eines Briefes ist zu dem Zeitpunkt als bewirkt anzusehen, zu dem er dem Empfänger übergeben oder in seinen Briefkasten eingeworfen wird. Wird ein Brief z.B. am späten Abend in den Briefkasten eines Mieters eingeworfen, so gilt er erst am nächsten Tag als zugegangen, da abends oder nachts niemand mehr damit rechnen darf, dass der Briefkasten geleert wird. Da unter normalen Umständen damit gerechnet werden darf, dass der Mieter ein Schreiben liest, dass in seinen Briefkasten eingeworfen wird, geht eine längere Abwesenheit wegen Urlaub oder Krankheit zu Lasten des Mieters (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 130, Rn. 19). Er muss daher Vorsorge treffen, dass Briefe ihn erreichen, sei es durch eine Nachsendung oder durch eine Vertrauensperson, die seine Post öffnet und ihn informiert. Dies gilt auch in der Urlaubszeit.

Es kommt nicht oft vor, dass der Zugang eines Schreibens bestritten wird. Aber es kommt vor, weshalb man leider in allen Fällen Vorkehrungen treffen muss, um den Zugang nachweisen zu können.

Beim normalen Brief hat man gar keinen Nachweis dafür, dass er zugegangen ist. Man kann vielleicht noch durch einen Zeugen (Z.B. einen Mitarbeiter der eigenen Firma) nachweisen, dass man den Brief rechtzeitig zur Post gegeben hat. Dies genügt jedoch nicht, um den rechtzeitigen Zugang beim Empfänger nachzuweisen. Nach Auffassung des BGH beweist die Absendung eines Schreibens nicht dessen Zugang, da nach allgemeiner Lebenserfahrung abgeschickte Postsendungen den Empfänger nicht immer erreichen (BGH, Urteil vom 24.04.1996, VIII ZR 150/95; BGH, Urteil vom 27.9.2016 – II ZR 299/15).

Wenn man einen Zugangsnachweis benötigt, bietet die Post das Einschreiben in verschiedenen Varianten an. Zunächst bekommt man beim Einschreiben einen Einlieferungsnachweis, der aber wie vorstehend ausgeführt keinen Nachweis dafür erbringt, dass der Adressat das Schreiben auch bekommen hat.

Beim Einschreiben mit Rückschein erhält man zusätzlich zum Einlieferungsnachweis eine Empfangsbestätigung mit der Originalunterschrift des Empfängers/Empfangsberechtigten, die den Erhalt der Sendung dokumentiert. Dies dürfte in der Regel ausreichen. Das Problem ist hier jedoch ein anderes, nämlich die Beachtung der Fristen. Wenn nämlich der Postbote den Empfänger oder einen Empfangsberechtigten nicht antrifft, nimmt er das Kündigungsschreiben wieder mit und hinterlässt einen Benachrichtigungsschein. Damit ist das Schreiben aber noch nicht zugegangen. Erst wenn der Kündigungsempfänger das Schreiben abgeholt hat, ist der Zugang erfolgt. Dann kann es jedoch schon zu spät sein. Holt er es nicht ab, geht das Schreiben gar nicht zu. Es wird vielmehr nach Ablauf der siebentägigen Lagerfrist zurückgeschickt. Das muss nicht einmal böser Wille des Mieters sein, wenn dieser beispielsweise einige Tage verreist ist. Man sollte das Schreiben daher immer nochmals mit normaler Post verschicken. Dann kommt es in der Regel an, es bleibt jedoch das Beweisproblem, dass man mit dem Einschreiben gerade lösen wollte.

Beim Einschreiben mit Rückschein eigenhändig wird die Sendung nur an den Empfänger persönlich oder an einen von ihm ausgewählten besonders Bevollmächtigten übergeben. Dies ist in jedem Fall ausreichend. Im übrigen gelten die vorstehenden Ausführungen zum normalen Einschreiben mit Rückschein.

Beim Einwurfeinschreiben wird die Sendung dem Empfänger nicht übergeben, sondern in seinen Briefkasten eingeworfen. Zusätzlich zum Einlieferungsnachweis wird der Einwurf der Sendung in den Briefkasten, das Postfach oder eine andere Empfangsvorrichtung des Empfängers durch die Unterschrift des Zustellers bestätigt. Dieser Beleg kann im Zweifel vorgelegt werden. Es gibt jedoch Gerichte, die dies nicht genügen lassen. Der Bundesgerichtshof hat sich nun jedoch in einer Entscheidung vom 27. September 2016 (BGH, Urteil vom 27.9.2016 – II ZR 299/15) ausführlich mit dieser Frage auseinandergesetzt. Der BGH führt dazu aus:

„Das Einwurf-Einschreiben der Deutschen Post AG fällt ebenso wie das Übergabe-Einschreiben unter den Oberbegriff des Einschreibens…. In den derzeit geltenden „AGB BRIEF NATIONAL“ der Deutschen Post AG (Stand 1.1.2016) findet sich unter Nr. 1 (1) 3 folgende Unterscheidung der in Betracht kommenden Leistungen: „Einschreiben, Einschreiben Einwurf, Eigenhändig, Rückschein …“. Dabei wird unter „Einschreiben“ das einfache Übergabe-Einschreiben verstanden, welches noch zusätzlich mit der Option „Rückschein“ und/oder „Eigenhändig“ kombiniert werden kann. Bei der Übermittlungsart „Einschreiben Einwurf“ wird der Begriff des „Einschreibens“ als Oberbegriff verwendet und der Zusatz „Einwurf“ lediglich als Unterscheidungszusatz angefügt… Bei einer Gesamtbetrachtung der Vor- und Nachteile der beiden Versendungsarten in Bezug auf Sinn und Zweck der Norm, nämlich der Zugangssicherung und der Sicherung der Beweisführung, ist das Einwurf-Einschreiben dem Übergabe-Einschreiben zumindest gleichwertig… Bei Verwendung eines Übergabe-Einschreibens besteht ein höheres Risiko als bei einem Einwurf- Einschreiben, dass die Zahlungsaufforderung dem Gesellschafter nicht im Rechtssinne zugeht. Allein der Umstand, dass bei tatsächlicher Übergabe eines Schriftstücks dieses aus dem alltäglichen Posteingang herausgehoben wird und dem Empfänger damit seine besondere Wichtigkeit vor Augen geführt wird (vgl. Dübbers, NJW 1997, 2503), wiegt dieses höhere Risiko nicht gänzlich auf…Bei einem Übergabe-Einschreiben erhält der Empfänger oder ein sonstiger Empfangsberechtigter die Sendung nur gegen Unterschrift ausgehändigt. Wird der Empfänger und auch ein sonstiger Empfangsberechtigter nicht angetroffen, hält die Deutsche Post AG nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Sendung innerhalb einer Frist von sieben Werktagen (einschl. Samstage), beginnend mit dem Tag, der auf die versuchte Erstablieferung folgt, zur Abholung bereit. Um die Abholung sicherzustellen, wird ein Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Empfängers eingelegt. Dieser Schein unterrichtet den Empfänger, dass für ihn eine Einschreibesendung bei der Post zur Abholung bereitliegt. Holt der Empfänger das Einschreiben nicht innerhalb der Frist ab, ist es nicht i. S. des § 130 BGB zugegangen. Der Zugang des Benachrichtigungsscheins ersetzt den Zugang des Einschreibebriefs nicht (st. Rspr., BGH, Urteile v. 11. 7. 2007 – XII ZR 164/03, NJW-RR 2007, 1567, Rdn. 20; v. 26. 11. 1997 – VIII ZR 22/97, BGHZ 137, 205, 208; v. 17. 4. 1996 – IV ZR 202/95, ZIP 1996, 878, 879; Beschl. v. 20. 10. 1983 – III ZR 42/83, VersR 1984, 45; Urt. v. 18. 12. 1970 – IV ZR 52/69, VersR 1971, 262). Den Empfänger kann lediglich im Einzelfall eine Obliegenheit treffen, dafür zu sorgen, dass ihn derartige Postsendungen erreichen. Tut er das nicht, kann er sich möglicherweise nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, dass ihm die Sendung nicht zugegangen ist (BGH, Urteile v. 11. 7. 2007 – XII ZR 164/03, NJW-RR 2007, 1567, Rdn. 20 f.; v. 26. 11. 1997 – VIII ZR 22/97, BGHZ 137, 205, 208 f.; v. 17. 4. 1996 – IV ZR 202/95, ZIP 1996, 878, 879). Bei einem Übergabe-Einschreiben besteht damit das Risiko, dass der Zugang nicht bewirkt werden kann, weil der Empfänger die Sendung trotz Benachrichtigung nicht abholt. Der Empfänger muss sich auch nicht stets gemäß § 242 BGB so behandeln lassen, als ob ihm die Erklärung zugegangen wäre. Zu diesen Zugangsschwierigkeiten kann es beim Einwurf-Einschreiben nicht kommen. Diese Form des Einschreibens wird im Unterschied zum Übergabe-Einschreiben nicht persönlich gegen Unterschrift an den Empfänger ausgehändigt. Die Ablieferung erfolgt in diesem Fall vielmehr durch Einwurf der Sendung in den Briefkasten des Empfängers. Für den Zugang gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB genügt es, wenn das Schreiben so in den Bereich des Empfängers gelangt, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Dies ist beim Einlegen in den Briefkasten des Empfängers der Fall (vgl. BGH, Urt. v. 8. 1. 2014 – IV ZR 206/13, NJW 2014, 1010, Rdn. 8)… Die Möglichkeit der Zugangskontrolle für den Absender … ist bei beiden Einschreibeformen gleich. Dem Einlieferungsbeleg können die Sendungsnummer und der Einlieferungstag entnommen werden. Mit diesen Daten kann die Sendungsverfolgung für Einschreiben genutzt werden. Bei der Internet-Abfrage kann sich der Absender den Auslieferungsbeleg zugestellter Sendungen der Produktvariante EINSCHREIBEN anzeigen lassen. Auch beim Einwurf-Einschreiben erhält der Absender auf Wunsch – neben einer telefonischen Auskunft – eine Reproduktion des elektronisch archivierten Auslieferungsbelegs…Hinsichtlich der Zuverlässigkeit des Postlaufs selbst, also des Transports der Sendung, ergeben sich keine Qualitätsunterschiede zwischen einem Einwurf-Einschreiben und einem Übergabe-Einschreiben. So ist die Aufgabe (Absendung) beider Arten von Einschreiben gleich und die Sendungen werden durch die gleichen Postangestellten ausgetragen. Nur am Empfangsort sind unterschiedliche Formalien zu beachten; auf die Sicherheit des Sendungstransports selbst haben diese Formalien jedoch keinen Einfluss…Das Übergabe-Einschreiben bietet keine höhere Gewähr dafür, dass die erneute Aufforderung den Gesellschafter tatsächlich erreicht. Das Übergabe-Einschreiben soll zwar dem Empfänger selbst übergeben werden. Dies geschieht aber nur dann, wenn der Empfänger vom Postangestellten angetroffen wird und empfangsbereit ist. Anderenfalls wird lediglich eine Benachrichtigungskarte hinterlassen und das Schriftstück zur Abholung auf der nächstgelegenen Poststelle hinterlegt, wo es – wie ausgeführt – nicht abgeholt werden muss. Ein bloßes Übergabe-Einschreiben ohne den Zusatz „Eigenhändig“ kann nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Deutschen Post AG einem Ersatzempfänger, etwa einem Angehörigen des Empfängers oder einer anderen in den Räumen des Empfängers anwesenden Person, übergeben werden. Die entsprechende Person kann dann die Empfangsbestätigung gegenzeichnen. Diese Form des einfachen Übergabe-Einschreibens würde nach der oben dargestellten überwiegenden Auffassung im Schrifttum den Anforderungen des § 21 Abs. 1 Satz 2 GmbHG genügen. Es ist nicht ersichtlich, dass bei der Entgegennahme durch einen Ersatzempfänger gegenüber dem Einwurf des Schreibens in den Briefkasten ein Vorteil im Hinblick darauf besteht, dass den Gesellschafter die erneute Aufforderung tatsächlich erreicht. Es ist ebenso möglich, dass der Ersatzempfänger vergisst, den Brief an den Empfänger zu übergeben, wie es möglich ist, dass der Empfänger den Briefkasten nicht leert oder das Schreiben zwischen Werbesendungen oder Ähnlichem abhandenkommt… Neben der Sicherung des Zugangs dient das Erfordernis der Übermittlung der Zahlungsaufforderung mittels Einschreibens Beweiszwecken (Pentz in Rowedder/Schmidt-Leithoff, GmbHG, 5. Aufl., § 21 Rdn. 18; MünchKommGmbHG/Schütz, 2. Aufl., § 21 Rdn. 63). Dieser Gesetzeszweck ist bei Verwendung des Einwurf-Einschreibens der Deutschen Post AG ebenfalls gewährleistet, mag die Beweiskraft auch nicht so ausgeprägt sein wie bei einem Übergabe-Einschreiben. Bei Vorlage des Einlieferungsbelegs zusammen mit der Reproduktion des Auslieferungsbelegs streitet ein Anscheinsbeweis dafür, dass die Zahlungsaufforderung in den Briefkasten eingelegt ist. Beim Einwurf-Einschreiben erfolgt die Ablieferung durch Einwurf der Sendung in den Briefkasten oder das Postfach des Empfängers. Unmittelbar vor dem Einwurf zieht der Postangestellte das sog. „Peel- off-Label“ (Abziehetikett), das zur Identifizierung der Sendung dient, von dieser ab und klebt es auf den so vorbereiteten, auf die eingeworfene Sendung bezogenen Auslieferungsbeleg. Auf diesem Beleg bestätigt der Postangestellte nach dem Einwurf mit seiner Unterschrift und der Datumsangabe die Zustellung. Auch beim Einwurf- Einschreiben erhält der Absender auf Wunsch – neben der telefonischen Auskunft – eine Reproduktion des elektronisch archivierten Auslieferungsbelegs (vgl. AG Erfurt, MDR 2007, 1338, 1339; Reichert, NJW 2001, 2523, 2524; Hosenfeld, NZM 2002, 93, 94). Bei Einhaltung dieses Verfahrens ist der Schluss gerechtfertigt, dass die eingelieferte Sendung tatsächlich in den Briefkasten des Empfängers gelangt ist. Für den Absender streitet daher beim Einwurf-Einschreiben nach Vorlage des Einlieferungsbelegs zusammen mit der Reproduktion des Auslieferungsbelegs der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die Sendung durch Einlegen in den Briefkasten bzw. das Postfach zugegangen ist, wenn das vorbeschriebene Verfahren eingehalten wurde.

Beim Einwurfeinschreiben kann man sich also sicher sein, dass das Schreiben dem Empfänger zugeht (Anders als beim Einschreiben mit Rückschein), und man bekommt, wenn es im Einzelfall einmal erforderlich sein sollte, einen Zugangsnachweis, den der Empfänger kaum widerlegen kann. Dazu kommt, dass das Einwurfeinschreiben preiswerter ist als das Einschreiben mit Rückschein. Es ist also die ideale Möglichkeit, ein Schriftstück einfach und rechtssicher zu übersenden.

Trotzdem sind all diese Zustellmethoden mehr oder weniger problembehaftet. Bei größeren Mengen werden sie auch richtig teuer. Wegen eines konkreten Beispiels verweisen wir auf unseren Beitrag zum Zugang der Betriebskostenabrechnung.

Wenn man ein Schreiben mit der Post schickt, darf man nach § 270 ZPO davon ausgehen, dass es innerorts am folgenden, überörtlich am zweiten Werktag nach der Aufgabe zur Post zugeht.

Der BGH hat in einem Urteil vom 21.01.2009 (VIII ZR 107/08) bezüglich einer Betriebskostenabrechnung klargestellt, dass die rechtzeitige Versendung (Im zu entscheidenden Fall am 21.12.) nicht ausreicht, die Frist zu wahren, wenn die Abrechnung nicht bis zum 31.12. dem Mieter vorliegt. Ferner hat der BGH klargestellt, dass ein nachweislich bei der Post aufgegebener Brief keinen Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung begründet. Die Geltendmachung der Nachforderung durch den Vermieter ist in einem solchen Fall auch nicht gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann nicht ausgeschlossen, weil er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt die Vorschrift des § 278 BGB, sodass der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten hat. Hier war die Post nach Auffassung des BGH als Erfüllungsgehilfin der Vermieter für die Zusendung der Abrechnung anzusehen. Entgegen der Ansicht der Beklagten sei § 278 BGB nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelte Ausnahmefall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten. Dies liefe nämlich nach Meinung des Senats im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands – abgesehen von Ausnahmesituationen (z. B. Poststreik) – doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde. Dies widerspräche jedoch der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruhe.

Die einfachste und sicherste Methode ist die Zustellung per Boten. Dies ist innerhalb derselben Ortschaft kaum teurer, berechenbarer und sicherer. Der Bote sollte sich das Schriftstück ansehen und auf einer Zweitschrift den Einwurf dieses Schreibens in den Briefkasten des Kündigungsempfängers durch seine Unterschrift bestätigen. Die Uhrzeit sollte mit angegeben werden. Im Fall des Falles kann diese Bestätigung in einen Gerichtsprozess eingeführt werden. Wird der Zugang danach immer noch bestritten, wird der Bote vom Gericht als Zeuge gehört.

Als Boten kommen neben Taxifahrern oder gewerblichen Kurierdiensten auch eigene Mitarbeiter wie z.B. der Hauswart einer Wohnanlage in Betracht. Solange diese nicht als notorische Lügner gerichtsbekannt sind, spricht überhaupt nichts dagegen.

Man kann die Kündigung als Mieter oder Vermieter auch persönlich in den Briefkasten des Vertragspartners einwerfen. Dann sollte man sich zur Sicherheit aber von einem Zeugen begleiten lassen, der dies im Falle des Falles bestätigen kann.

Eine der sichersten, aber auch aufwändigsten und zeitintensivsten Methoden der Zustellung einer Kündigung ist die förmliche Zustellung nach den §§ 132 Absatz 1 BGB, 169 ff, 194 f ZPO.

Ein Sonderfall einer schriftlichen Erklärung ist der Aushang von Mitteilungen an die Mieter am Schwarzen Brett. Wird dieser Aushang gelesen, ist die Erklärung zugegangen. Hat der Mieter die Erklärung aber nicht zur Kenntnis genommen, ist sie ihm nicht zugegangen. Ob der Mieter die Mitteilung gelesen hat, wird sich nicht beweisen lassen. Der Aushang ist daher keine sichere Methode, um rechtlich relevante Erklärungen zu übermitteln.

Gleiches gilt für die Veröffentlichung einer Mitteilung auf der Website des Wohnungsunternehmens.

Wird ein Mieter im Rahmen eines Mieterhöhungsprozesses gemäß § 558b Absatz 2 BGB zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt, so gilt die Zustimmung gemäß § 894 Absatz 1 Satz 1 ZPO mit Rechtskraft des Urteils als erteilt. Dies ersetzt aber nicht den Zugang dieser Erklärung. Das Urteil muss dem Mieter daher nachweisbar zugegangen sein. Darum kümmert sich gemäß § 317 ZPO das Gericht.

2. Zugang einer E-Mail

Eine E-Mail, die der Mieter an den Vermieter sendet, landet zunächst einmal in der Mailbox eines Mitarbeiters. Es handelt sich daher um eine Willenserklärung unter Abwesenden im Sinne des § 130 BGB. Nach § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB wird sie in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Vermieter zugeht. Dies ist der Fall, wenn die Leerung der Mailbox normalerweise erwartet werden kann. Entscheidend dafür sind die üblichen Geschäftszeiten (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 130, Rn. 19), die allerdings nicht mit den bei Vermietern und Verwaltern oft sehr viel kürzeren Sprechzeiten verwechselt werden dürfen. Geht eine E-Mail erst nach den üblichen Geschäftszeiten ein, so gilt sie rechtlich erst am nächsten Tag als zugegangen und wird daher erst dann wirksam. Wichtig dürfte diese Frage jedoch nur selten sein, da die Kündigung der Schriftform bedarf, die durch eine E-Mail nicht gewahrt wird.

Für eine E-Mail des Vermieters an den Mieter gelten im Prinzip die gleichen Grundsätze. Allerdings gilt die private Mailbox des Mieters nur dann als Zugangsmöglichkeit, wenn er sie als solche gegenüber dem Vermieter angegeben oder selbst über die entsprechende Mailadresse Kontakt zum Vermieter aufgenommen (Münchener Kommentar zum BGB/Einsele, § 130, Rn. 19) hat.

Die Beweislast für den Zugang einer E-Mail liegt bei demjenigen, der sich auf den Zugang der E-Mail beruft. Es ist kein Beweis für die Zustellung, dass die Absendung der E-Mail belegt werden kann (LAG Berlin-Brandenburg: Beschluss vom 27.11.2012 – 15 Ta 2066/12). Um diesen Nachweis führen zu können, muss man eine Eingangs- oder Lesebestätigung beibringen. Das ist in der Regel nicht möglich. Man sollte daher bei wichtigen Nachrichten (Und nur bei diesen!) um eine ausdrückliche Eingangsbestätigung per E-Mail bitten, ggfls. telefonisch nachfassen oder gleich den Postweg nutzen.

3. Zugang per Telefax

Ein Telefax ist dem Mieter zugegangen, wenn der Ausdruck am Empfangsgerät abgeschlossen ist und üblicherweise damit gerechnet werden kann, dass es zur Kenntnis genommen wird. Das dürfte in Büros bis 18 Uhr, privat bis 22 Uhr der Fall sein.

Die Beweislast für den Zugang eines Telefaxes liegt bei demjenigen, der sich auf dessen Zugang beruft. Bei einer Telefax-Übermittlung begründet die ordnungsgemäße, durch einen “OK”-Vermerk unterlegte Absendung eines Schreibens über ein bloßes Indiz hinaus nicht den Anscheinsbeweis für dessen tatsächlichen Zugang. Der “OK”-Vermerk gibt dem Absender keine Gewissheit über den Zugang der Sendung, weil er nur das Zustandekommen der Verbindung, aber nicht die erfolgreiche Übermittlung belegt (BGH, Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 148/10).

Um den Zugangsnachweis führen zu können, muss man eine Eingangs- oder Lesebestätigung beibringen. Das ist in der Regel nicht möglich. Man sollte daher bei wichtigen Nachrichten (Und nur bei diesen!) um eine ausdrückliche Eingangsbestätigung per E-Mail bitten, ggfls. telefonisch nachfassen oder gleich den Postweg nutzen.

Bedarf eine Erklärung nach dem Gesetz der Schriftform, so wird sie nicht wirksam, wenn sie dem Empfänger lediglich per Fax zugeht, da dies nicht der Schriftform des § 126 genügt (BGH, Urteil vom 6. 12. 2005 – XI ZR 139/05).

4. Zugang des gesprochenen Wortes

Solange keine besonderen Formvorschriften vorliegen, können mietrechtliche Erklärungen auch mündlich und telefonisch abgegeben werden. Sie gehen dem Empfänger zu, wenn wenn er sie vernommen hat. Man sollte dies jedoch bei rechtlich relevanten Erklärungen wie beispielsweise Abmahnungen wegen vertragswidrigen Verhaltens so organisieren, dass aus Beweisgründen die Erklärung immer unverzüglich schriftlich wiederholt wird. Dies ist insbesondere deshalb wichtig, weil es sonst zu Unklarheiten über den genauen Wortlaut kommen kann. Hier kann die Erinnerung eines Zeugen, wenn es nach Monaten auf das einzelne Wort ankommt, unzuverlässig sein.

5. Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung

Oft rechnen Vertragspartner damit, demnächst ein Schriftstück wie z.B. eine Kündigung zu erhalten. Wer als Mieter mit mehreren Monatsmieten im Rückstand ist und bereits Mahnungen bekommen hat, könnte der Versuchung erliegen, den Zugang der zu erwartenden Kündigung zu vereiteln. So ist es schon vorgekommen, dass Mieter ihr Namensschild vom Briefkasten entfernt oder einen anderen Namen darauf geklebt haben. Der Postbote kann das Schreiben dann nicht einwerfen bzw. übergeben. Noch häufiger dürfte es vorkommen, dass ein Mieter in einer solchen Situation ein Übergabeeinschreiben nicht entgegennimmt und trotz Benachrichtigungszettel im Briefkasten auch nicht bei der Post abholt.

Dies nutzt dem Mieter aber nichts. Bei einer grundlosen Annahmeverweigerung oder einer sonstigen arglistigen Zugangsvereitelung wie dem Entfernen des Namensschildes vom Briefkasten und einem dadurch vereitelten oder verspäteten Zugang einer Kündigung muss sich der Kündigungsempfänger gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB) so behandeln lassen, als wäre die Kündigung zu dem Zeitpunkt der Annahmeverweigerung bzw. sonstigen Zugangsvereitelung zugegangen (BGH, Urteil vom 11. 7. 2007 – XII ZR 164/03). Der Vermieter sollte allerdings alles ihm zumutbare veranlassen, damit das Schreiben den Mieter tatsächlich doch noch erreicht. Wenn das Schreiben als unzustellbar zurückkommt, sollten weitere Schritte unternommen werden, um dafür zu sorgen, dass es zugeht. In den eigenen Beständen sollte ein mit den Örtlichkeiten vertrauter Mitarbeiter das Schreiben als Bote zustellen, was für rechtlich relevante Erklärungen sowieso die sicherste Zustellungsmethode ist. In fremden Beständen oder gar in einer anderen Stadt ist ein Einwurfeinschreiben eine gute Alternative zum Einschreiben mit Rückschein. Will man auch dort ganz sicher gehen, so sollte die Zustellung gemäß § 132 Absatz 1 BGB durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen. Ist die aktuelle Anschrift des Mieters nicht bekannt, so kann die Zustellung nach § 132 Absatz 2 BGB auch eine öffentliche Zustellung erfolgen.

Auch wenn der Mieter ausgezogen ist, müssen ihm noch häufig Erklärungen übersandt werden. Wenn er die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat, muss ihm dies unter Fristsetzung mitgeteilt werden. Wenn über die Kaution abgerechnet werden kann, sollte auch dies schriftlich erfolgen. Noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen müssen dem Mieter in Textform zugehen. In den meisten Fällen wird man die neue Anschrift des Mieters im Rahmen der Wohnungsabnahme erfahren. Teilt der Mieter seine neue Anschrift nicht mit, kann der Vermieter sie über eine Melderegisterauskunft bei der zuständigen Meldebehörde in Erfahrung bringen. Dafür genügt ein berechtigtes Interesse, dass in der Regel gegeben ist, wenn man als Vermieter seinem ehemaligen Mieter ein Schreiben zukommen lassen muss. Hat sich der Mieter aber nicht umgemeldet, so hilft das nicht. Da der Mieter dadurch jedoch auch gegen seine mietvertraglichen Nebenpflichten verstößt, liegt ein Fall der schuldhaften Zugangsvereitelung vor.

Bild: Andrey-Popov / Fotolia

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