Zwangsverwaltung

Eine besondere Form der Immobilienverwaltung ist die Zwangsverwaltung. Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek eine Form der Zwangsvollstreckung, die hinsichtlich ihrer Voraussetzungen den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsverwaltungsverfahren ist in den §§ 146 ff des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt. Einzelheiten der Zwangsverwaltung regelt die Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV).

Bei der Zwangsverwaltung handelt sich um eine Maßnahme der Einzelzwangsvollstreckung. Sie erfaßt also nur das jeweils betroffene Grundstück. Im Gegensatz dazu erfasst eine Insolvenz das gesamte Vermögen des Schuldners.

Die Zwangsverwaltung ist eine der Möglichkeiten, in das unbewegliche Vermögen des Schuldners zu vollstrecken. Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute) Grundstücke, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte.

Zunächst hat die Zwangsverwaltung wie jede Vollstreckungsmaßnahme das unmittelbare Ziel, die Ansprüche des Vollstreckungsgläubigers zu befriedigen. Dabei handelt es sich um Zahlungsansprüche, für die ihm das Vermögen des Schuldners haftet.

Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem Objekt erzielten Einnahmen (Mieten und Pachten) nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes durch einen gerichtlich bestellten und überwachten Zwangsverwalter an die Gläubiger nach einer gesetzlich bestimmten Rangfolge verteilt.

Nun wird allerdings in dem Fall, dass jemand nicht zahlt, selten eine ertragreiche Immobilie vorhanden sein. Zumeist wird auch der Gläubiger nicht die Geduld haben, die regelmäßigen, aber im Verhältnis zu seiner Forderung geringen Erträge aus der Bewirtschaftung der Immobilie abzuschöpfen. Die Wahrscheinlichkeit ist daher groß, dass sich im Rahmen der Zwangsversteigerung herausstellt, dass die Immobilie sich nicht zu einem auskömmlichen Erlös versteigern läßt, weil sie schlecht bewirtschaftet wurde. Diesen Fall sieht auch das Gesetz in § 77 ZVG vor. Die Vorschrift lautet:

§ 77 ZVG

(1) Ist ein Gebot nicht abgegeben oder sind sämtliche Gebote erloschen, so wird das Verfahren einstweilen eingestellt.
(2) Bleibt die Versteigerung in einem zweiten Termin gleichfalls ergebnislos, so wird das Verfahren aufgehoben. Liegen die Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsverwaltung vor, so kann auf Antrag des Gläubigers das Gericht anordnen, daß das Verfahren als Zwangsverwaltung fortgesetzt wird. In einem solchen Fall bleiben die Wirkungen der für die Zwangsversteigerung erfolgten Beschlagnahme bestehen; die Vorschrift des § 155 Abs. 1 findet jedoch auf die Kosten der Zwangsversteigerung keine Anwendung.

In diesem Fall hat die Zwangsverwaltung den Zweck, für einen neuen Antrag auf Zwangsversteigerung bessere Bedingungen zu schaffen. Man kann schon beim Antrag auf Zwangsversteigerung beantragen, dass das Objekt parallel dazu zwangsverwaltet wird. Dies ergibt sich aus § 866 Absatz 2 ZPO. Die Vorschrift lautet:

§ 866 Arten der Vollstreckung

(1) Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt durch Eintragung einer
Sicherungshypothek für die Forderung, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung.
(2) Der Gläubiger kann verlangen, dass eine dieser Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt werde.

Durch die Zwangsverwaltung kann bei bis dahin nicht optimal gemanagten Immobilien dafür gesorgt werden, dass die Rechtsverhältnisse geordnet werden, die Einnahmen steigen, die Kosten sinken und erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden. Oft hat einfach der bisherige Eigentümer seine Immobilie vernachlässigt oder die Verwaltung nicht optimal gearbeitet.

In den meisten Fällen ist die Zwangsverwaltung daher nicht Selbstzweck, sondern Mittel zum Zweck. Wie bei einem freien Verkauf geht es darum, die Braut hübsch zu machen.

Das Verfahren wird durch einen Rechtspfleger beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Zwangsverwaltungsverfahren”). Die Objektverwaltung wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen, dem es obliegt, die Mieten einzuziehen und die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu sichern.

Bild: kwarner / Fotolia

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