Zwangsverwaltungsverfahren

Zwangsverwaltungsverfahren können sich über viele Jahre hinziehen. Häufig enden sie jedoch schon nach kurzer Zeit mit der Zwangsversteigerung oder dem freihändigen Verkauf des Grundstücks.

Inhalt:
  1. Der Antrag auf Zwangsverwaltung
  2. Die Anordnung der Zwangsverwaltung
  3. Die Bekanntmachung der Zwangsverwaltung
  4. Der Zwangsverwaltungsvermerk
  5. Die Durchführung der Zwangsverwaltung 
  6. Die Beendigung der Zwangsverwaltung
1. Der Antrag auf Zwangsverwaltung

Gemäß § 15 ZVG , § 146 ZVG wird ein Zwangsverwaltungsverfahren nur auf Antrag angeordnet. Die Vorschrift lautet:

§ 15 ZVG

Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks wird von dem Vollstreckungsgericht auf Antrag angeordnet.

Der Antrag ist schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle zu erklären. Es besteht dafür kein Anwaltszwang. Da der Antrag und das Verfahren jedoch kompliziert sind, ist die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu empfehlen.

Gemäß den §§ 16, 146 ZVG muss der Antrag die Bezeichnung des Grundstücks, des Eigentümers, des Anspruchs, dessentwegen die Zwangsverwaltung angeordnet werden soll, sowie des vollstreckbaren Titels enthalten. Die Vorschrift lautet:

§ 16 ZVG

(1) Der Antrag soll das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch und den
vollstreckbaren Titel bezeichnen.
(2) Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden sind dem Antrag beizufügen.

Die genaue Bezeichnung des Grundstücks erfolgt am einfachsten gemäß den Angaben im Grundbuch. Es genügt aber auch jede andere Bezeichnung, mit der sich das Grundstück unzweifelhaft identifizieren läßt.

Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist mit ladungsfähiger Anschrift zu bezeichnen. Die Zustellungen erfolgen zwar gemäß § 3 ZVG von Amts wegen. Das Gericht ermittelt die Anschriften wie auch sonst im Zivilverfahren jedoch nicht. Gleiches gilt für andere Beteiligte des Verfahrens, soweit sie im Zeitpunkt des Antrages bekannt sind.

Der vollstreckbare Anspruch muss nach Hauptsache, Zinsen und Kosten genau bezeichnet werden. Die Hauptsache ergibt sich aus dem Titel. Die Zinsen müssen nicht ausgerechnet werden. Es genügt die Angabe des Zinssatzes und des Zinsbeginns. Die Kosten sind entweder in einem gesonderten Titel (Z.B. einem Kostenfestsetzungsbeschluss) festgesetzt oder es handelt sich um solche der Zwangsvollstreckung, die nach § 788 ZPO auch ohne gesonderten Titel mit vollstreckt werden können. Für die Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung haftet das Grundstück in der Zwangsverwaltung gemäß § 10 Absatz 2 ZVG.

Der Titel, auch ein zu vollstreckender Kostenfestsetzungsbeschluss, ist im Antrag genau zu bezeichnen. Bei dinglicher Vollstreckung ist auch die Grundbuchstelle anzugeben, an welcher das Recht eingetragen ist, aus dem vollstreckt wird.

Dem Antrag sind gemäß § 16 Absatz 2 ZVG die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden beizufügen. Außer den Titeln ist vor allem darzulegen, dass der darin genannte Schuldner der Grundstückseigentümer ist. Dafür sollte in der Regel gemäß § 17 Absatz 2 Satz 2 ZVG auf das Grundbuch Bezug genommen werden. Es kann auch ein beglaubigter Grundbuchauszug beigefügt werden.

Für den Antrag ist gemäß § 1 Absatz 1 ZVG das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für Grundstücke in Spandau ist dies z.B. das Amtsgericht Spandau.

Nicht jeder Antrag auf Zwangsverwaltung führt zum Ziel. Der Antrag kann auch Mängel enthalten. Er kann dann zurückgewiesen werden. Bei der Behandlung mangelhafter Anträge ist das Gericht weitgehend frei.

Mangelhaft ist der Antrag z.B. dann, wenn im Zeitpunkt der Antragstellung die allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen (Titel, Klausel, Zustellung) nicht vorliegen oder nicht belegt werden können. Auch wenn der Schuldner nicht der eingetragene Eigentümer ist oder über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, kann dem Antrag nicht stattgegeben werden.

Hat der Antragsteller nach § 16 ZVG erforderliche Angaben unterlassen oder die dafür notwendigen Unterlagen nicht beigefügt, wird er in aller Regel auf diesen Mangel fernmündlich oder schriftlich hingewiesen und aufgefordert, den Antrag nachzubessern. Erfolgt dies innerhalb der gesetzten Frist, kann dem Antrag stattgegeben werden. Erfolgt dies nicht oder liegt ein nicht behebbarer Mangel vor, so ist der Antrag zurückzuweisen. Hier ist es jedoch sachgemäß, dem Antragsteller nahezulegen, den Antrag angesichts der drohenden Zurückweisung kostenfrei zurückzunehmen.

Wurde das Grundstück verkauft und eine Auflassungsvormerkung eingetragen, hindert dies die Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem Titel gegen den noch eingetragenen Eigentümer nicht. Hat der Antragsteller den Rang nach der Auflassungsvormerkung, so muss die Zwangsverwaltung gemäß § 28 ZVG aufgehoben werden. Hat der Antragsteller den Rang vor der Auflassungsvormerkung, wird das Verfahren gegen den Erwerber fortgesetzt.

2. Die Anordnung der Zwangsverwaltung

Liegen alle Voraussetzungen vor, so ordnet das Gericht gemäß den § 15 ZVG durch Beschluss die Zwangsverwaltung an.

Eine Anhörung des Schuldners vor der Anordnung ist nicht vorgesehen. Es soll damit verhindert werden, dass dieser noch versucht, nachteilige Verfügungen über das Grundstück zu treffen.

In dem Beschluss sind der Gläubiger und der Schuldner, das Grundstück, der vollstreckbare Titel, die Forderung und gegebenenfalls das dingliche Recht zu bezeichnen, aus dem vollstreckt wird. Darüber hinaus soll, soweit zu diesem Zeitpunkt schon möglich, bereits im Anordnungsbeschluss der Zwangsverwalter gemäß § 150 ZVG bestellt werden.

Zusammen mit der Bestellung des Zwangsverwalters ist anzuordnen, wie er den Besitz des Grundstücks erlangen soll. In der Regel erfolgt dies durch einen Gerichtsvollzieher oder durch die Ermächtigung, sich selbst den Besitz zu verschaffen.

Eine Begründung ist nicht erforderlich. Sie sollte jedoch erfolgen, wenn Besonderheiten vorliegen, die aus dem Beschluss selbst nicht ersichtlich sind, wie z.B. eine Vollstreckung gegen einen noch nicht eingetragenen Erben.

3. Die Bekanntmachung der Zwangsverwaltung

Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung ist durch das Gericht bekanntzumachen:

  • Dem Schuldner ist der Beschluss förmlich zuzustellen. Eine Belehrung ist nicht vorgesehen.
  • Dem Gläubiger wird der Beschluss formlos übersendet. Nur wenn er ganz oder teilweise abgelehnt wird, ist der Beschluss auch dem Gläubiger zuzustellen.
  • Den anderen Beteiligten wird der Beschluss ebenfalls formlos übersendet, entweder gleich oder nach Eingang des Grundbuchauszuges (§§ 146 Absatz 2, 19 ZVG). Dies gilt auch für den Ausgeber eines Erbbaurechtes, der nach § 24 ErbbauRG Beteiligter ist.

Selbstverständlich muss der Beschluss auch dem Verwalter zugeleitet werden. Eine Zustellung ist nicht vorgesehen, aber natürlich möglich, um den sicheren Zugang und damit den Beginn seiner Tätigkeit zu dokumentieren. Gelegentlich holen die Verwalter den Beschluss auch beim Gericht ab, um schnell handlungsfähig zu sein. In Berlin werden die Unterlagen dem Zwangsverwalter in der Regel gegen Empfangsbekenntnis zugestellt.

4. Der Zwangsverwaltungsvermerk

Nach der Anordnung der Zwangsverwaltung hat das Gericht das zuständige Grundbuchamt um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks zu ersuchen. Das Grundbuchamt hat den Vermerk sofort einzutragen, ohne das es die Rechtmäßigkeit der Anordnung zu prüfen hat. Das Vollstreckungsgericht hat die unverzügliche Eintragung zu überwachen. Mit dem Eingang des Antrages beim Grundbuchamt wir die Beschlagnahme gemäß § 22 Absatz 1 Satz 2 ZVG wirksam.

5. Die Durchführung der Zwangsverwaltung

Sobald er seine Bestallung bekommen hat, muss der Zwangsverwalter die ersten erforderlichen Maßnahmen einleiten. Wie er dies macht, obliegt seiner Organisation und Einschätzung. Insbesondere ist es dem Zwangsverwalter freigestellt, wie er seinen Geschäftsbetrieb organisiert. Entscheidend ist, dass er seine Aufgabe zeit- und sachgerecht erfüllt. Da häufig Rechtsanwälte als Zwangsverwalter bestellt werden, ist eine professionelle Büroorganisation in der Regel vorhanden. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Der Zwangsverwalter”.

6. Die Beendigung der Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung endet, wenn der Anordnungsbeschluss aufgehoben wird. Die Verwaltungsbefugnis geht dann wieder auf den Eigentümer über, der in die vom Zwangsverwalter begründeten Mietverträge eintritt. Die vom Zwangsverwalter abgegebenen Erklärungen (Mieterhöhung, Kündigung, Abmahnung, etc) bleiben wirksam.

Die Zwangsverwaltung endet auch mit der Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Die Mieten stehen ab diesem Zeitpunkt dem Erwerber zu. Soweit der Zwangsverwalter nach diesem Zeitpunkt Mietzahlungen entgegennimmt, hat er sie an den Erwerber herauszugeben.

Bild: kwarner / Fotolia

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